Licencia de obra mayor ¿Cuándo se solicita?

Saber cuándo se requiere una licencia de obra mayor y cuándo, por el contrario, nos encontramos ante una obra menor, que podría o no requerir licencia, es crucial siempre que estemos ante un proyecto de arquitectura de diversa índole. Si está pensando en realizar una reforma o remodelación de envergadura debe informarse a conciencia de los trámites y requisitos necesarios antes de poder poner en marcha los trabajos.

En este post nos centraremos en las obras mayores y explicaremos diversos aspectos relacionados con las mismas: Qué define una obra mayor, quién debe solicitar la licencia para realizarlas y dónde debe hacerlo, cuanto tiempo suelen demorarse la concesión y a que tipo de multas podríamos enfrentarnos de acometer una construcción de estas características sin el permiso pertinente. 

Si ha planificado realizar una construcción y esta puede identificarse con los detalles que se desglosan a continuación, efectivamente, se encontrará ante una obra mayor. Le recomendamos que se ponga en manos de expertos para resolver correctamente todo el aspecto burocrático y administrativo conforme a la normativa existente. 

Como estudio especializado en interiorismo y reformas, en nuestro blog queremos dar respuesta a esta serie de dudas. Profundizando en todo aquello relacionado con los impuestos y los permisos necesarios para llevara cabo este tipo actividades. 

¿Qué se considera obra mayor?

Según la legislación vigente, se considera obra mayor cualquier intervención que afecte sustancialmente a elementos estructurales: cimientos, fachada, elementos comunes, distribución interior, uso y destino del edificio. Los supuestos más frecuentes son:

• Construcción de nuevas viviendas, edificios o recintos.
• Reformas que impliquen cambios en los elementos estructurales de la edificación como muros y vigas.
• Ampliaciones de edificios o construcciones, así como demoliciones totales o parciales. 
• Cambios de uso de los espacios. Un ejemplo claro puede ser la conversión de locales comerciales en viviendas.
• Rehabilitaciones integrales de edificios y fincas antiguas. como la sustitución de las instalaciones eléctricas, fontanería, etc

Para esta serie de proyectos será necesario, por consiguiente, la obtención de una licencia de obra mayor. Este permiso es concedido por el ayuntamiento del municipio donde se producirá la obra y es un trámite obligatorio que debe gestionarse previamente a la realización de cualquiera de estas acciones ya que, de lo contrario, estaremos expuestos ante posibles sanciones de distinto tipo. 

¿Quién solicita la licencia de obra mayor?

La licencia de obra mayor puede ser solicitada por el propietario del inmueble donde se realizará el proyecto o, en su defecto, su representante legal. En estos casos es relativamente común que se ceda dicha representación a la empresa encargada de la construcción. Estas suelen comprometerse también a la consecución y gestión de los permisos pertinentes. En cualquier caso, el dueño del edificio o recinto será  responsable final del mismo ante la administración por lo que debe cerciorarse que la constructora cumple su compromiso de gestionar las licencias necesarias.

Solicitar la licencia de obra mayor suele requerir la cumplimentación y presentación de una serie de documentos. Entre ellos encontramos: la memoria técnica de la obra, los planos y los documentos acreditativos del cumplimiento de las normativas vigentes en materia de edificación y urbanismo. Además, también se debe abonar una tasa correspondiente al coste del trámite. Por todo ello, es conveniente contar con asesoramiento de profesionales con experiencia y amplia trayectoria en materia de arquitectura y urbanismo.

En ciertas ocasiones es posible que, además de lo descrito en el párrafo anterior, sean necesarios otros permisos puntuales como la autorización de la comunidad de propietarios si la vivienda o local se encuentra en un edificio o autorizaciones de organismos específicos como costas o patrimonio, si la obra se realiza en zonas protegidas o de interés histórico. 

Cuanto se demora la concesión de la licencia

De manera general el plazo máximo fijado por ley para la resolución de solicitudes de licencia de obra mayor es de tres meses. Este plazo puede ampliarse si son necesarios informes técnicos adicionales para autorizar la construcción. En la práctica, el tiempo para aprobar del trámite puede verse ampliado según el volumen de solicitudes recibidas por el ayuntamiento en cuestión. 

Si a nivel municipal no existe excesiva demanda al respecto, el lapso de tiempo para conseguir el permiso puede ser menor de tres meses. Por el contrario, en municipios donde existe gran densidad de población y mayor desarrollo urbanístico puede demorarse de seis meses a un año. Además, durante este periodo pueden realizarse inspecciones o requerimientos de documentación extraordinarios por parte de los organismos que podrían ralentizar aún más el proceso. 

Duración del permiso de obra mayor

La vigencia de los permisos de obra mayor es variable. Estos suelen depender de la magnitud del proyecto que se ha planificado y las condiciones que se hayan establecido en la concesión de la licencia. Según la comunidad autónoma se fija un plazo de entre seis meses y un año para el inicio de la obra, así como un plazo de entre dos y tres años de margen para la finalización de la misma desde el inicio. 

Del mismo modo, las administraciones establecen supuestos en los que pueden solicitarse prórrogas para estas licencias, la duración de las mismas y el número máximo de veces que pueden solicitarse. Debe prestarse especial atención a las fechas de inicio y finalización de estos procedimientos. Normalmente, no se concederán más prórrogas si se ha superado la fecha previamente declarada de caducidad de la licencia. 

Multas por obras sin licencia

La cuantía de las multas por obras sin licencia difiere según como se hayan tipificado las infracciones relacionadas en la normativa autonómica correspondiente. El importe suele ser superior cuando la sanción se refiere a obras mayores y depende en gran medida de las características propias de la construcción que se está llevando a cabo. Las comunidades son quienes establecen las cuantías económicas mínimas y máximas de las mismas. 

De este modo, nos encontramos con autonomías como la Comunidad Valenciana, Extremadura o La Rioja, que consideran la construcción de una obra sin licencia como una infracción leve y definen las multas entre los 300€ y los 3000€ . Por otro lado tenemos comunidades como Andalucía, Canarias o Madrid donde la legislación se endurece considerablemente y las cantidades de estas sanciones pueden exceder los 100.000€ si se trata de obras en suelos no urbanizables. 

Deja tu licencia de obra mayor en las manos de GDC 

Si está buscando obtener una licencia de obra mayor para realizar cambios importantes en su propiedad, GDC Arquitectos puede ayudarle. Somos una empresa con experiencia en el sector de la arquitectura y las reformas. Estamos familiarizados con la realización de los trámites relacionados con la obtención de licencias de obra mayor. 

Ofrecemos un servicio cualificado y confiable. Nuestro equipo de expertos trabaja para asegurar que obtendrá su licencia lo antes posible para así demorar cuanto menos el inicio de la misma. Si está planificando un proyecto que encaje con lo descrito anteriormente no dude en contactar con nosotros para recibir asesoramiento profesional.